Jeśli w grudniu dostałeś zawiadomienie o podwyżce opłaty za użytkowanie wieczyste, klamka jeszcze nie zapadła - wciąż możesz odwołać się w samorządowym kolegium odwoławczym

Nie wahaj się, jeśli uważasz, że podwyżka jest za wysoka. Istnieje prawdopodobieństwo, że zatrudniony przez gminę lub starostę rzeczoznawca niezbyt przyłożył się do pracy, np. przeanalizował niewielką liczbę transakcji w danym rejonie albo - co gorsza - nie uwzględnił tego, że w ostatnich latach nieruchomości potaniały. Niestety, czasem można odnieść wrażenie, że urzędnicy kompletnie nie liczą się z możliwościami finansowymi mieszkańców.

Uwaga! Od otrzymania decyzji wypowiadającej wysokość dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste i ustalającej jej nową wysokość masz tylko 30 dni na złożenie odwołania do samorządowego kolegium odwoławczego (SKO) właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Odwołanie do SKO nic nie kosztuje.

Jeśli masz spółdzielcze prawo do lokalu, to w tym przypadku użytkownikiem wieczystym jest spółdzielnia, a nie ty. To ona może odwoływać się od podwyżki w imieniu swoich członków. Dla spółdzielni problem ten jest szczególnie dotkliwy, bo w ich użytkowaniu wieczystym są nie tylko grunty pod budynkami, ale także np. tereny zielone.

Groźne kruczki prawne

Musisz wiedzieć, że to, co potocznie nazywamy odwołaniem, w języku prawniczym nazywa się wnioskiem o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości.

Złóż zatem w terminie wniosek - w dwóch egzemplarzach - w którym uzasadnisz, dlaczego kwestionujesz podwyżkę opłaty za użytkowanie wieczyste. Oczywiście napisz, przeciw któremu organowi występujesz. Jeśli właścicielem gruntu jest skarb państwa, organem go reprezentującym jest starosta, a jeśli grunt jest gminny - wójt, burmistrz lub prezydent.

Uwaga! Mecenas Tadeusz Kościółek twierdzi, że bardzo ryzykowne jest wpisanie we wniosku: starosta, wójt, burmistrz lub prezydent. Co prawda takie oznaczenie strony jest zgodne z ustawą o gospodarce nieruchomościami. SKO najpewniej uzna je więc za prawidłowe. Jednak zupełnie inaczej może podejść do tego sąd.

Mecenas Kościółek opowiada, że jeden z jego klientów, działając na własną rękę, wygrał w tym roku w SKO spór o podwyżkę opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu należącego do państwa. Prawnik starostwa wniósł jednak sprzeciw do sądu, co automatycznie unieważniło korzystny dla użytkownika wieczystego werdykt SKO. Ale to nie wszystko. Równocześnie pierwotny wniosek do SKO stał się pozwem. Sprytny prawnik starostwa zwrócił się więc do sądu o jego odrzucenie, a ten to zrobił. Dlaczego? Bo - zdaniem sądu - w pozwie jako strona powinien być wpisany nie starosta, ale skarb państwa. Starosta zaś jest w tym przypadku organem, który go reprezentuje. I tak wygrana z przyczyn proceduralnych zamieniła się w porażkę. Do tego użytkownik wieczysty poniósł koszty sądowe (600 zł) i zapłacił honorarium adwokatowi, który reprezentował go w sądzie.

- Z posiadanych orzeczeń sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych wynika, że jest to istotny problem, który stawia obywatela na z góry przegranej pozycji - mówi mecenas Kościółek. I radzi, by już we wniosku do SKO wpisywać jako stronę "skarb państwa reprezentowany przez starostę" lub analogicznie: "gminę/miasto reprezentowane przez wójta/ burmistrza/prezydenta".

Ważne! Na wszelki wypadek sporządź jeszcze jeden egzemplarz wniosku i poproś urzędniczkę w SKO o poświadczenie, że złożyłeś ten dokument określonego dnia.

Jak podważyć podwyżkę

Z pisma od gminy lub starostwa dowiesz się, jak wycenił działkę rzeczoznawca majątkowy i w którym miejscu możesz zapoznać się z jego operatem szacunkowym. Przed SKO będziesz musiał tę wycenę podważyć. Oczywiście właściciel gruntu będzie chciał wykazać, że istniały powody do aktualizacji opłaty. Raczej nie licz na to, że SKO zamówi kontrekspertyzę. Zwiększysz więc swoje szanse na wygraną (na mniejszą podwyżkę), jeśli sam zamówisz dodatkową wycenę. W przypadku działki, na której stoi dom jednorodzinny, wycena może cię kosztować około tysiąca złotych. Gdy wyceniany będzie blok wielorodzinny, koszty mogą być kilkakrotnie wyższe.

Uwaga! Własną wycenę możesz dostarczyć do SKO już po wniesieniu odwołania od podwyżki. Ważne, abyś zdążył przed wyznaczeniem terminu rozprawy. Zwykle czeka się na nią kilka miesięcy. Jeśli uważasz, że termin jest zbyt krótki, możesz poprosić o jej odroczenie.

W mniejszych gminach najprawdopodobniej nie jest łatwo znaleźć kogoś, kto byłby skłonny podważyć wycenę kolegi po fachu. Trzeba więc poszukać takiego rzeczoznawcy gdzieś dalej.

Warto też wcześniej zapytać, czy zamawianie wyceny ma sens. Teoretycznie możliwa jest też bowiem sytuacja odwrotna do wyżej opisanej - rzeczoznawca zatrudniony przez gminę za nisko wycenił wartość gruntu. Oczywiście w tej sytuacji odwoływanie się od podwyżki opłaty za użytkowanie wieczyste nie ma sensu.

Uwaga! Do czasu rozstrzygnięcia sporu będziesz wnosił opłatę w dotychczasowej wysokości. Ale jeśli SKO podtrzyma podwyżkę, choćby mniejszą, niż chcieli gmina lub starosta, dopłacisz różnicę. Bądź więc przygotowany na taką dopłatę (bez odsetek).

Ze sprzeciwem do sądu

Kolegium zwykle dąży do polubownego załatwienia sprawy w drodze ugody. W praktyce często na rozprawie dochodzi do swoistego krakowskiego targu. Nowa opłata ustalana jest więc jako średnia z propozycji właściciela i użytkownika wieczystego. Jeśli jednak sprawa potoczy się nie po twojej myśli, nie musisz składać broni. W ciągu 14 dni od doręczenia ci przez SKO orzeczenia możesz wnieść za jego pośrednictwem sprzeciw do sądu.

Sprzeciw jest równoznaczny z żądaniem przekazania sprawy do sądu cywilnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Oznacza to, że nie musisz pisać pozwu, bo jego funkcję pełni twój wniosek do SKO. Nie musisz też uzasadniać sprzeciwu. Ważne, abyś podał adres SKO, za pośrednictwem którego wnosisz sprzeciw, a także datę i sygnaturę kwestionowanego orzeczenia kolegium. I nie zapomnij o podpisaniu wniosku. Kolegium zobowiązane jest przekazać do sądu twój sprzeciw wraz z aktami sprawy. Jego wniesienie powoduje, że orzeczenie traci moc, nawet jeśli sprzeciw dotyczy tylko jego części. Od wyroku sądu pierwszej instancji przysługuje apelacja.

W tym momencie pojawiają się już koszty sądowe, a na rozpatrzenie sprawy należy czekać przynajmniej kolejny rok. Z jakimi wydatkami musisz się liczyć? Radca prawny w kancelarii D. Dobkowski Katarzyna Zwolińska-Sosnowska wylicza: pierwszy to opłata sądowa, która w tym przypadku wynosi 5 proc. wartości przedmiotu sporu. Dodajmy, że w sprawach o ustalenie, że podwyższenie opłaty rocznej jest nieuzasadnione, wartość przedmiotu sporu stanowi różnica między zaproponowaną nową wysokością opłaty rocznej a dotychczasową.

źródło - [domiporta z dnia 03-01-2013]