Najem lokalu można rozliczyć albo w ramach działalności gospodarczej, albo jako odrębny przychód opodatkowany ryczałtem lub na zasadach ogólnych.

Najem lokali w ramach działalności gospodarczej

Najem lokali mieszkalnych i użytkowych, jako usługa podlega takim samym zasadom, jak inne przychody uzyskiwane z działalności gospodarczej. Przychody lub starty z najmu mogą być wtedy kompensowane z przychodami lub stratami z innych rodzajów działalności uzyskiwanych w ramach danego źródła przychodów. Dochodem ze źródła, jakim jest działalność gospodarcza jest bowiem nadwyżka przychodów nad kosztami ich uzyskania. Nie ma wówczas zastosowania ryczałt, a jedynie zasady ogólne, czyli opodatkowanie według skali podatkowej lub podatek liniowy, w zależności od tego jaki sposób opodatkowania przychodów z działalności gospodarczej zostanie przez nas wybrany.

Trzeba pamiętać, że najem lokali mieszkalnych jest zwolniony opodatkowania VAT, natomiast najem lokali użytkowych podlega VAT 23%. Do kwoty 150.000 zł obrotu w roku podatkowym istnieje możliwość skorzystania ze zwolnienia podmiotowego w VAT.

Najem lokali jako odrębne źródło przychodów

Przychody z wynajmu lokali mieszkalnych i użytkowych mogą być uzyskiwane także poza działalnością gospodarczą, jeżeli lokale te nie są w tej działalności zaliczane do środków trwałych, tylko stanowią majątek odrębny od działalności. Możliwe jest wtedy opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych według skali podatkowej lub ryczałtem. Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Przychodów (dochodów) opodatkowanych w formach zryczałtowanych nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł podlegającymi opodatkowaniu na podstawie ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity: Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.).

Opodatkowanie ryczałtem jest najwygodniejsze w przypadku najmu tzw. okazjonalnego (niewiele lokali, wynajmowanych sporadycznie). Jeśli w ubiegłym roku podatnik wybrał ryczałt ewidencjonowany, który ma wiele zalet, jak choćby niska stawka podatku (8,5% osiągniętych przychodów), to do 31 stycznia 2013 r. musi złożyć deklarację podatkową PIT-28.

Formularz PIT-28 to zeznanie o wysokości uzyskanego przychodu, wysokości dokonanych odliczeń i należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za rok podatkowy.

Zeznanie należy wypełnić w oparciu o ewidencję przychodów, prowadzoną za rok podatkowy, w której należało uwzględnić otrzymane kwoty z tytułu ryczałtu oraz zapłacony od nich podatek.

Przychód powstaje na zasadzie kasowej, tzn. opodatkować należy w całości tylko kwoty otrzymane lub postawione do dyspozycji (inaczej niż w przypadku przychodów z działalności gospodarczej, gdzie przychód powstaje w dacie wymagalności raty czynszowej, lub gdy podlega VAT, z momentem wystawienia faktury lub z chwilą, gdy faktura powinna zostać wystawiona). Jeśli najemca nie płacił czynszu, choć według umowy powinien, to w takim przypadku nie powstanie przychód do opodatkowania.

Kaucja, którą wynajmujący pobrał z tytułu zawarcia umowy najmu również nie jest przychodem do opodatkowania, ponieważ ma charakter zwrotny. Jeżeli najemca sam pokrywa koszty określonych opłat związanych z wynajmowanym lokalem, niezależnie od tego, czy był zobowiązany do ich uiszczenia w umowie, czy też nie, u wynajmującego przychód nie powstaje.

Wybór formy opodatkowania dla najmu lokali w 2013 r.

Jeśli zamierzamy wybrać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w stosunku do najmu w 2013 r., a w ubiegłym roku nie stosowaliśmy tej formy opodatkowania, należy to zrobić do 21 stycznia 2013 r., składając oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego (według naszego miejsca zamieszkania).

W przypadku, gdy wynajmowany lokal stanowi współwłasność majątkową małżeńską, małżonkowie mogą wybrać, który z nich rozliczy przychody z najmu uzyskane za 2013 r.

W tym celu należy również złożyć stosowne oświadczenie. Brak oświadczenia, spowoduje, że przychody z najmu zostaną potraktowane jako osiągnięte przez oboje małżonków, po połowie.

Oświadczenie o wyborze zryczałtowanej formy opodatkowania składamy jednokrotnie, natomiast oświadczenie o tym, który z małżonków rozliczy przychody z najmu, należy zkładać co roku. Górny limit przychodów za rok 2012 uprawniający do opodatkowania ryczałtem ewidencjonowanym w 2013 r. wynosi 150.000 euro, tj. 615.300 zł.

Podatnicy, którzy w ubiegłym roku podatkowym uzyskiwali przychodu z najmu, mogą wybrać kwartalne opodatkowanie ryczałtem. Limit stanowi 25.000 euro, tj. 102. 550 zł przychodów uzyskanych za rok 2012.

źródło - [Domiporta z dnia 21-01-2013]